내용요약국내 증권·캐피탈, 미국·유럽 오피스 투자 집중
선순위대출보다 중후순위 중심···위험대응 움직임은 더 둔해
현지 시장상황·협상력 제고할 전문인력 확보 등 적극적 방안 강구해야

[한스경제=박종훈 기자] 지난해에 이어 올해도 미국과 유럽을 중심으로 한 해외 상업용 부동산 시장은 어렵다. 이에 국내 증권사와 캐피탈사의 해외 대체투자도 빨간불이 켜졌다.

직접적 비교는 어렵지만 국내 금융기관들이 겪는 어려움을 해소하거나 대비하기 위한 방안으로 해외 리츠들이 취했던 '보법'을 참고할 필요가 있겠다. 

한국기업평가는 원금 회수가 어려울 것으로 예상되는 자산에 대해선 적극적인 정리와 함께 충당금 적립 등으로 잠재리스크를 경감하려는 노력이 첫 번째겠고, 선순위대출 채권자일수록 권리 행사가 용이하다는 점을 감안하면 현지 전문인력 확보 등 보다 적극적 대응방안 마련이 필요하다는 제언을 내놓고 있다.

◆ 미국과 유럽 부동산 침체 지속···금융권 건전성 악화도

올해 들어 오피스를 제외한 미국·유럽의 상업용 부동산 가격은 회복세를 보이고 있으나 그 폭은 미미한 수준이다. 오피스 가격은 여전히 2023년 하반기 저점 수준에 머무르고 있다.

글로벌 신용평가사 피치는 지난 6월 미국 상업용 부동산저당증권(CMBS) 중 오피스 관련 연체율은 2025년까지 빠르게 상승할 거라 전망했다. 

무디스에 따르면 미국의 중소형 은행 중 상업용 부동산 담보대출을 시행한 곳들 중 만기연장 등 채무재조정 조처를 취한 곳이 늘어나고 있다고 한다. 지난해 상반기의 경우 채무재조정한 총액이 2%를 상회하는 은행은 없었으나, 올해 상반기는 15%에 달하는 등 일년 사이 상황이 악화됐다.

또한 상업용 부동산 대출을 주력으로 하는 비은행 금융기관은 2024년 순이자마진 하락과 자산건전성 관리 부담이 증가하고 있다.

유럽에서도 CMBS는 재조달 위험에 노출돼 있는 것으로 파악된다. 비은행 금융기관의 중후순위대출이나 B급 상업용 부동산 담보대출에선 대손발생이 지속될 거라고 피치는 전망하고 있다. 오피스의 경우 고금리 대출 만기가 집중되는 2027년까지 부담이 지속될 가능성이 높다는 판단이다.

금융기관의 신용도 하락도 이어지고 있다. 스탠다드앤푸어스(S&P)는 3월 미국 중소형 은행 5개사의 등급전망을 안정적에서 부정적으로 조정했고, 무디스는 8월 중소형 은행 1개사의 신용등급을 하향했으며, 2개사는 등급전망을 부정적으로 내렸다. 비록 2023년에 비하면 건 수가 적고 조정 대상 은행의 규모도 작은 편이라곤 하지만, 여전히 상업용 부동산 익스포저가 금융기관에 부담으로 작용하고 있는 것이다.

◆ 국내 증권사, 주로 미국 오피스에 투자···익스포저 규모 우려

우리나라 상황은 어떨까. 한국기업평가의 유효등급을 보유한 24개 증권사의 3월 말 기준 해외대체투자자산(부동산 및 SOC) 규모는 13조2000억원으로, 자기자본 대비 18.5% 규모다. 이는 1년 전에 비해 1조1000억원 감소한 규모다. 

9조9000억원 규모로 대부분을 차지하는 부동산은 감소했으나, SOC는 소폭 증가한 점이 눈에 띈다. 이는 부동산의 경우 신규투자가 제한적인 가운데 투자자금 회수분과 2023년 대규모 공정가치평가손실 인식에 따른 감액분이 반영돼 감소폭이 크게 나타난 것이고, SOC는 캐피탈콜에 따른 추가출자 등으로 투자금액이 소폭 증가한 것으로 판단된다는 게 한기평의 설명이다.

이들 증권사는 미래·한국·NH·삼성·KB·하나·신한·키움 등 대형 8개사와 대신·유안타·한화·교보·아이엠·신영·현대차·IBK·BNK·유진·DB·SK·다올·케이프·한양·상상인 등 일반 16개사다. 24개사의 총자산 합계는 증권업권 총자산의 87%를 차지한다.

SOC를 제외하고 부동산만 볼 때 3월 말 기준 대형사들의 해외 부동산 익스포저는 7조9000억원으로 자기자본 대비 15% 수준이다. 2023년 3월 말엔 9조4000억원으로 자기자본 20.1%였는데 일년 사이 감소했다. 반면 일반증권사는 같은 기간 1조6000억원(9.6%)에서 1조9000억원(10.2%)으로 늘었다. 일부 업체의 추가출자 등에 기인한 것이다. 양적부담은 회사별로 편차가 있다.

지역별로 보면 미국 익스포저가 4조6000억원으로 46% 가량이고, 유럽이 3조5000억원, 35%로 가장 비중이 크다. 아시아 지역은 15% 가량이다. 유형별로는 오피스가 5조원(51%)으로 가장 크며 숙박시설 1조8000억원(18%), 물류시설 1조원(10%) 순이다.

미국의 경우 호텔이나 리조트 등 숙박시설의 자산 비중이 33%로 가장 높으며, 오피스 26%, 기타 22% 등 분산돼 있다. 그러나 유럽과 아시아는 오피스 비중이 각각 75%와 80%로 쏠림이 크다.

한기평은 2024년 3월 말 해외 부동산펀드 및 리츠 투자금액 총 8조3000억원의 평균손실률은 25%로, 일년 전에 비해 11%p 상승했다고 보고 있다. 이는 3월 말 평가금액을 기투자금액 총액으로 나눈 비율이다.

자산 유형별로 보면 오피스의 손실률이 11%에서 31%로 크게 확대됐고, 숙박 및 물류시설은 평균손실률이 5% 이내 수준 상승한 것으로 나타났다. 여기에 지역별 상황을 함께 고려하면 미국의 오피스 평균손실률은 21%에서 31%로 10%p 상승했고, 같은 기간 숙박시설은 3%p, 물류시설은 9%p 상승했다. 유럽은 오피스 평균손실률이 2023년 3월 말에는 7%에 불과헀으나 2024년 3월 말 35%로 크게 상승했다. 반면 숙박시설과 물류시설은 소폭 감소했다. 아시아 및 기타 지역도 오피스 손실률이 8%p 상승한 것으로 나온다.

한기평은 3월 말 기준 증권사 해외 부동산 모니터링 대상 익스포저를 8조2000억원 가량으로 추산하고 있다. 이는 ▲채무보증, 대출채권, 사모사채 중 정상 및 요주의자산 ▲부동산펀드, 리츠 중 손실미인식 또는 손실률 20%미만인 자산 ▲지분증권 투자금액, 2024년 3월까지 대규모 손실이 발생하지 않았지만 모니터링이 필요한 익스포저 등을 더한 것이다.

이중 오피스 비중이 4조2000억원으로 가장 큰데, 특히 앞서 언급한 것처럼 평균손실률이 30%에 달하는 미국과 유럽 소재 오피스가 3조2000억원 규모로 여전히 높은 비중이다.

◆ 절대 규모는 작지만 골 아픈 캐피탈사···속사정은 마찬가지

캐피탈사는 해외대체투자 규모가 2023년 말기준 3조1000억원으로 자기자본 19.2%를 차지한다. 이중 해외 부동산 익스포저는 업권 전반에서 1조4000억원 내외로 이는 자기자본 8.7% 수준이다. 특히 해외 부동산 투자가 자기자본 10%를 상회하는 곳은 하나캐피탈과 신한캐피탈 등 2개사다.

절대 규모는 작은 편이지만 투자 규모 대비 리스크는 얘기가 다르다. 해외 부동산 투자 대부분이 지분형 집합투자증권 형태로 이뤄지고 있어, 자기자본 대비 투자 규모가 큰 경우 관련 리스크는 작지 않을 것으로 분석된다.

한기평이 등급을 보유한 29개 캐피탈사 중 해외 부동산에 투자하고 있는 곳은 모두 11개사다. 우선 해외 부동산 익스포저가 자기자본 5%를 상회하는 곳은 자산 규모 순으로 하나캐피탈·신한캐피탈·미래에셋캐피탈·한국투자캐피탈·M캐피탈 등 5개사다. 이들 그룹의 해외 대체투자 익스포저는 2조4000억원(자기자본의 31.2%), 해외 부동산 익스포저는 1조2000억원(15.7%)이다.

KB캐피탈·우리금융캐피탈·BNK캐피탈·IBK캐피탈·아이엠캐피탈·애큐온캐피탈 등 6개사는 각각 7000억원(8.2%)과 2000억원(2.3%)으로 절대 규모는 작은 편이다.

지역별로는 북미 익스포저가 6200억원(45%), 유럽 익스포저가 4600억원(33%)으로 가장 큰 비중을 차지한다. 아시아 지역 투자는 2900억원(21%) 수준이다. 유형별로는 오피스가 5800억원(42%), 산업용 3300억원(24%), 기타 2500억원(18%)이다. 이중 기타 유형은 상당 부분 오피스나 산업용일 것으로 추정된다.

마찬가지로 지역과 용도를 종합하면 미국과 유럽의 오피스가 전체 익스포저의 36%를 차지하며, 물류센터나 데이터센터와 같은 미국과 유럽 소재 산업용 부동산은 18%다.

◆ '틈새' 시장회복·용도변경 등 현지 세부상황은 깜깜이

이처럼 국내 증권사와 캐피탈사의 해외 부동산 투자 중 압도적인 비중을 차지하고 있는 미국과 유럽의 오피스는 2024년 6월 말 가격이 2017년 6월 말 대비 각각 25%, 30% 하락한 상태다. 2024년 하반기도 가격 회복을 기대하긴 어려운 상황이다. 따라서 여타 상업용 부동산에 비해 오피스가 부실화 내지 투자회수 지연 부담이 가장 크다고 볼 수 있다.

전반적인 수요 침체 상황 속에서 차별화가 심화되고 있다는 점은 일년 전과 마찬가지다. 미국이나 유럽이나 도심상업지구(CBD)에 위치하고 편의시설이 충분히 확보된 고급 건물 위주로 수요가 재편되는, 우량자산선호 현상은 여전하다. 임대료 상승과 재택근무 선호로 임차기업들이 임차면적을 줄여서 최대한 효율적으로 활용하고자 하는 경향도 여전하다. 이에 B급 오피스가 가장 큰 타격을 입는 상황이 지속되고 있다.

공실률 수준이나 부분적으로 수요회복이 이뤄지는 지역 분포 등은 미국과 유럽이 좀 다른 양상이라고 한다. 특히 미국은 올해도 전국적으로 오피스 수요가 감소하며 공실률이 상승하고 있다. 샌프란시스코, 오스틴, 시애틀, LA 등 대도시가 가장 큰 타격을 입고 있으며, B급 오피스만이 아니라 A급 오피스도 수요 감소에 부정적 영향을 받고 있다.

주목할 점은 올해 상반기의 경우 워싱턴주 퓨짓 만, 코네티컷 뉴헤이븐, 매릴랜드 볼티모어, 테네시 내쉬빌, 테네시 멤피스 등 상대적으로 한국에 덜 알려진 틈새시장에서만 오피스 수요가 소폭의 순증가를 보였다. 이런 부분까지 국내 증권사와 캐피탈사가 속속들이 파악하긴 쉽지 않다.

유럽은 오피스 공실률의 절대적 수준이 미국에 비해선 훨씬 낮고 일부 지역에선 하향 안정화 추세를 보이고 있다. 또 최근 수년 상업용 부동산 개발투자가 크게 감소해 A급 오피스 공급이 부족한 상황이기에, 시장금리 하락에 따라 신축 투자도 점진 재개될 거란 전망도 대두된다.

다만 유럽은 ESG 요건이 미국에 비해 훨씬 빠른 속도로 강화되고 있기에, 인근 지역 공실률이 낮음에도 불구하고 요건을 갖추지 못한 B급 건물은 빠른 속도의 가격하락세가 지속되는 경우가 많다. 또한 대도시 외곽 오피스는 투자금 회수를 위해 호텔이나 주거시설 등으로 전환이 필요한 사례도 많다.

요컨대 상황에 따라 유연하게 대처하고 적절한 투자자 간 협의를 이끌어내야 하는 경우가 많다는 점 때문에 현재 관행에 대한 이해와 협상력이 부족한 투자자들에게 큰 난관으로 작용한다.

◆ 주요 해외 리츠들, 어떤 방법으로 위기 대응하나

우리 금융사들의 해외 부동산 투자의 대부분을 차지하는 집합투자기구는 간접투자 특성상 현지 시장상황과 반기 이상의 리포팅 시차가 있다. 또한 구성자산별 추이를 파악하기 어렵다는 한계점이 존재한다.

한기평은 미국 상업용 부동산 대출을 전문으로 하는 상장리츠를 분석해 국내 금융사들에게 유의미한 시사점을 도출하고자 시도했다. 

총자산이 일정 수준 이상이며, 신용등급을 보유한 곳에 대한 분석인데 우선 국내 투자자들에 비해 포트폴리오가 지역별·용도별로 다변화돼 있다는 게 특징이다. 가령 용도별로 볼 때 주거용 부동산 비중이 가장 높지만, 그 이하 비중은 개별 리츠마다 운용 스타일에 따라 상이한 모습이다.

코로나 팬데믹으로 크게 늘어난 시장자금을 흡수하며 미국의 부동산 시장은 팽창을 지속했는데, 이들 상장 리츠들도 가파르게 영업규모를 확장했던 시기다. 그러나 2023년 하반기 이후 이들 해외 리츠의 대출 포트폴리오 잔액은 감소 추세다. 반면 충당금 적립 수준은 2021년 대비 크게 확대됐다. 2021년 이전엔 장부가액 대비 충당금 적립률이 1% 미만이었으나, 2023년엔 2.3%로 크게 상승했고, 2024년 상반기엔 3.2%까지 올라왔다.

국내 금융기관의 2024년 6월 말 가중평균 기준 총여신 대비 충당금 적립률은 은행이 0.6%, AA급 캐피탈사 1.9%, A급 캐피탈사 3.6% 수준이라는 점을 감안하면, 이들 해외 리츠의 충당금 적립 부담이 얼마나 상승했는지 짐작된다. 또한 손익관리 측면에서 충당금 적립액을 한번에 늘리기는 어렵다는 점을 감안하면, 2023년 시장가치 하락에 대한 적립분이 2024년까지 일부 이연되고 있는 것으로 추정된다. 취약 자산군에 대해선 예상손실 수준이 높아지고 있기에 올해 하반기도 높은 충당금 적립 부담은 지속될 것으로 보인다.

또한 전반적으로 올해도 부동산 경기 하강 국면이 지속할 거란 전망에 대비해 부실자산 상각으로 건전성 관리에도 힘을 쏟는 모양새다. 특히 상각액 기준으로 볼 때 지난해보다 올해 들어 더욱 적극적으로 이뤄지고 있다. 일부 리츠는 상반기엔 부실자산을 상각하지 않고, 연말에 집중하는 점을 감안하면 연간 기준 올해 규모는 지난해에 비해 크게 증가할 것으로 예상된다.

한기평이 분석한 6개 해외 리츠는 이러한 상황에도 불구하고 원금회수 추이는 비교적 원활한 모습이었다. 이들의 원금회수액은 2022년 108억8000만달러에서 2023년 89억3000만달러로 17.9% 감소했다. 그러나 부실자산을 적극적으로 정리한 결과 2024년 상반기 회수액은 50억1000만달러로, 2023년에 비해 개선됐다. 원금회수율로 보면 2022년 18.2%, 2023년 13%, 2024년 상반기 15.4% 수준이다. 이는 경기침체로 부동산 대출차주의 재무건전성이 저하된 건 맞지만, 그 정도가 분석 대상인 선순위대출의 원금을 훼손하는 수준까지는 아니었기 때문이라고 판단된다.

물론 원금회수율이 상승했다는 것이 대출채권 전액이 정상 회수됐다는 것은 아니다. 원금회수액은 정상적인 스케줄에 따른 대출상환과 함께 트리거 발동에 의한 조기상환, 재구조화를 통한 상환, 여타 금융기관으로의 대출채권 매각 등을 포함하는 개념이기 때문이다.

아무튼 포트폴리오의 대부분을 차지하는 선순위 부동산 담보대출의 경우 시장가치 급락 상황에서도 다양한 안전장치를 통해 원금회수에 성공했다는 점을 주목해야 한다.

실제 리츠별 대출 포트폴리오의 트렌치 구성과 담보인정비율(LTV)을 살펴보면 선순위대출 비중이 압도적으로 높다. LTV는 리츠별로 차이가 있지만 평균 60% 내외 수준이다. 

또한 ▲부실자산 정리를 위한 대출원금 상각 ▲만기보유목적 대출채권을 다른 계정과목으로 변경하는 자산 재분류 등도 적극적으로 활용했다.

국내 증권사와 캐피탈사의 상황과 직접 비교는 어렵지만, 해외 리츠가 겪고 있는 상황과 이를 타개하기 위한 시도에서 몇 가지 참고할 점을 도출할 순 있다. 한기평은 우선 향후에도 원금 회수가 어려울 것으로 예상되는 자산에 대해선 적극적인 자산 감액과 충당금 적립을 통해 잠재리스크를 경감시키는 노력이 필요하다고 강조한다.

가령 KKR Real Estate Finance Trust(KREF)는 2024년 상반기 중 전년 말 부실대출채권 25% 이상을 상각한 바 있다. 또한 이들 6개 해외 리츠들은 대손충당금 잔액을 2022년 말 8억3000만달러에서 2023년 말 14억 9000만달러로, 2024년 6월 말 19억 9000만달러까지 늘린 바 있다.

한기평은 유효등급 국내 24개 증권사들의 해외 부동산 익스포저가 1년 사이 10% 감소한 데에도 적극적인 자산 상각이 영향을 미친 것으로 파악하고 있다. 

아울러 참고 해외 리츠들의 경우 부실이 우려될 경우엔 적극적인 재구조화 및 조건 변경 등의 노력이 원금회수율 제고에 긍정적 영향을 미치고 있다는 점도 주목해야 한다. 적극적으로 권리를 행사한 업체일수록 비교적 높은 원금회수율을 보이고 있다.

그러나 국내 증권사와 캐피탈사의 해외 부동산 투자는 대부분 선순위대출보다는 중후순위대출이나 지분 펀드로 구성돼 있고, 대출 구성도 오피스 비중이 높다는 점 때문에 해외 리츠 상황과는 다르다. 원금회수율을 높이기가 그만큼 더 어렵다는 의미다. 그럼에도 불구하고 현지 전문인력 확보 등을 통한 적극적인 대응방안 마련 여부에 따라 국내 기관투자자들 사이에서도 자산건전성과 투자수익성은 달리 나타날 것으로 예상된다.